Oszczędzanie na własne mieszkanie a Rekomendacja S

Wysokie ceny wynajmu mieszkań i braki mieszkań spowodowane m.in. napływem pracowników do większych miast sprawiają, że coraz więcej osób marzy o przeprowadzce do własnego M.

Jednak na początku swojej kariery niemal każdy z nas stoi przed problemem braku wkładu własnego na kupno mieszkania. Pomijam tutaj osoby, które na start otrzymały pomoc od swoich rodziców w postaci mieszkania czy też dużego zastrzyku gotówki.

Co więcej, na przestrzeni ostatnich lat ceny mieszkań poszły w górę powodując potrzebę odłożenia jeszcze większej sumy pieniędzy! Na szczęście za cenami mieszkań wzrastają też nasze wynagrodzenia poprawiając nieco sytuację.

Kupującym mieszkanie nie pomogła też Komisja Nadzoru Finansowego wprowadzając od 2017 roku kolejne zaostrzenia Rekomendacji S dotyczącej kredytów hipotecznych. Aby kupić mieszkanie powinniśmy już posiadać kapitał w wysokości 20% wartości mieszkania!

Jak w tych warunkach poradzić sobie z odłożeniem tak wysokiego kapitału i ile czasu zajmie nam odkładanie pieniędzy na ten cel?

Rekomendacja S – Jakie zmiany wprowadziła?

Zgodnie z zaostrzonymi zapisami tzw. Rekomendacji S już od 2014 roku wzrastały wymogi dotyczące wkładu własnego do kredytów hipotecznych i wynosiły one:

• 5 procent – od stycznia 2014 roku
• 10 procent – od 2015 roku
• 15 procent – od 2016 roku
• 20 procent – od 2017 roku

Nowa Rekomendacja wprowadziła także wymóg posiadania dochodów w walucie, w której zaciągany będzie kredyt hipoteczny.

Według nowej rekomendacji banki będą musiały wyliczać zdolność kredytową przy maksymalnie 30-letnim okresie spłaty, nawet jeśli finalnie zdecydujemy się na zaciągnięcie kredytu na okres 35 lat, który jest maksymalnym okresem kredytowania.

Banki muszę też uważać, aby współczynnik DTI (Debt to Income) nie przekraczał 40% dla dochodów nie przekraczającej średniej lub 50% dla dochodów wyższych od średniej w regionie.

Zaostrzenie kryteriów dotyczących kredytów hipotecznych miało przede wszystkim zabezpieczyć nas na wypadek zadłużania się na kwotę wyższą niż wynosi zabezpieczenie w postaci mieszkania.

Do takiej patologii doszło w przypadku kredytów we frankach, gdzie aktualne zadłużenie mogło wzrosnąć niemal dwukrotnie względem ceny kupowanego mieszkania.

Na szczęście KNF dał furtkę w postaci możliwości posiadania mniejszego kapitału niż 20%. Minimalnie trzeba nadal posiadać kwotę w wysokości 10% wartości mieszkania.

Brakujący wkład własny w wysokości do 10% można zabezpieczyć za pomocą ubezpieczenia niskiego wkładu lub innego zabezpieczenia (np. na papierach wartościowych czy też oszczędnościach).

Dzięki temu rozwiązaniu wymagany wkład własny zmniejszył się dwukrotnie za cenę dodatkowych kosztów związanych z ubezpieczeniem i wyższą ratą odsetkową (bo wyższy jest kapitał do spłaty i taki kredyt obarczony jest wyższą marżą banku).

Co więcej, obecnie niewiele banków udzieli kredytu na kwotę wyższą niż 80% wartości mieszkania.

Ile wkładu własnego potrzebujemy?

Przejdźmy zatem do zobrazowania kwoty niezbędnej przy kupnie mieszkania. Przygotowałem dwa przypadki. Pierwszy dla mieszkania o wartości 200 tys. zł oraz drugi dla mieszkania za 500 tys. zł.

Przykład 1. Mieszkanie o wartości 200 tys. zł

Aby zakupić mieszkanie o wartości 200 tys. zł należy dysponować kapitałem:

1. 40 tys. zł przy kredycie na 80% wartości nieruchomości
2. 20 tys. zł przy kredycie na 90% + ubezpieczeniem brakującego wkładu

Pierwszy przypadek nie wygląda tak źle. Myślę, że kwota 20 tys. zł lub 40 tys. zł jest osiągana dla większości rodzin, w których obie osoby pracują na etacie.

Przykład 2. Mieszkanie 3-pokojowe za kwotę 500 tys. zł

W przypadku mieszkania o wartości pół miliona złotych trzeba już uzbierać:

1. 100 tys. zł biorąc kredyt na 80% LTV
2. 50 tys. zł biorąc kredyt na 90% LTV + 10% ubezpieczenia

Tutaj kwoty robią już wrażenie. Aby zakupić takie mieszkanie musimy mieć dobre nawyki związane z oszczędzaniem i/lub dysponować odpowiednimi dochodami.

Tutaj jednak nie ma reguły. Jedna osoba potrafi utrzymać się za 1000 zł, inna na ten cel potrzebuje 5000 zł …

Ile musimy odkładać na własne mieszkanie?

Wiemy już jakie kwoty potrzebujemy do zakupu mieszkania. Teraz przyjmijmy, że chcemy oszczędzać na wkład własny przez okres 2 i 4 lat. Tyle dajemy sobie czasu na oszczędne życie w wynajmowanym pokoju / kawalerce lub po prostu mieszkaniu u rodziców.

Dla obliczeń pomijam oprocentowanie oszczędności zakładając, że wraz z naliczaniem odsetek rosną też ceny mieszkań (inflacja).

Przykład 1. Mieszkanie o wartości 200 tys. zł

Aby uzbierać na wkład własny na mieszkanie o wartości 200 tys. zł należy co miesiąc odkładać kwotę:

1. Kredyt o wartości 80% LTV = 40 tys. zł wkładu własnego
   1. 1 667 zł przez okres 2 lat (24 miesiące)
   2. 833 zł przez okres 4 lat (48 miesięcy)
2. Kredyt o wartości 90% LTV = 20 tys. zł wkładu własnego
   1. 833 zł przez okres 2 lat (24 miesiące)
   2. 416 zł przez okres 4 lat (48 miesięcy)

Przykład 2. Mieszkanie o wartości 500 tys. zł

Aby uzbierać na wkład własny na mieszkanie o wartości 500 tys. zł należy z kolei co miesiąc odkładać kwotę:

1. Kredyt o wartości 80% LTV = 100 tys. zł wkładu własnego
   1. 4 167 zł przez okres 2 lat (24 miesiące)
   2. 2 083 zł przez okres 4 lat (48 miesięcy)
2. Kredyt o wartości 90% LTV = 50 tys. zł wkładu własnego
   1. 2 083 zł przez okres 2 lat (24 miesiące)
   2. 1042 zł przez okres 4 lat (48 miesięcy)

Podsumowanie

Każda osoba myśląca o kupnie mieszkania chciałaby zapewne zrealizować swoje cele już teraz, najpóźniej w ciągu kilku miesięcy.

Niestety powyższe wyliczenia pokazują, że osiągnięcie celu nie zawsze jest takie łatwe!

Faktycznie biorąc pod uwagę dłuższy horyzont czasowy oraz małe mieszkanie położone w małym mieście lub na obrzeżach większych miast, wydatek związany z oszczędzaniem na wkład na własne mieszkanie może nie być tak obciążający.

Jednak jeśli planujemy szybko kupić mieszkanie w dobrej lokalizacji to musimy liczyć się z poważnymi wydatkami. Osobiście polecałbym oszczędzać kwotę równą wysokości przyszłego kredytu. W takim wypadku, już na etapie oszczędzania na wkład własny przyzwyczaimy się do przyszłego wydatku.

Aby nasze pieniądze nie traciły na wartości to warto je korzystnie ulokować. Pomóc w tym może nam Ranking lokat bankowych dostępny na blogu JakOszczedzic.pl.